Новый закон в 2025 году: что ждет собственников приватизированного жилья

С октября 2025 года продать или заложить квартиру станет сложнее

С октября 2025 года вступают в силу поправки в закон, которые напрямую затронут владельцев приватизированных квартир. Федеральный закон №482-ФЗ вводит новые правила, способные всерьез осложнить продажу или залог вашего жилья. Давайте разберемся, что именно меняется и как защитить себя от неожиданных проблем.

«Вечные жильцы» получают мощную защиту

Раньше, когда вы продавали квартиру, человек, отказавшийся от приватизации (например, бабушка или совершеннолетний ребенок), теоретически мог оспорить сделку. Теперь его права фиксируются официально.

Что это значит на практике:

• Право бессрочного проживания теперь вносится прямо в ЕГРН (единый госреестр недвижимости).

• Эта запись становится юридическим обременением, как ипотека или арест.

• Обременение сохраняется при смене собственника. Новый владелец не сможет просто так выселить такого жильца.

Простой пример:
Семья Ивановых приватизировала квартиру в 2000 году, но бабушка, прописанная в ней, от приватизации отказалась. В 2026 году они решают продать жилье. Потенциальный покупатель, проверив выписку из ЕГРН, видит обременение: «Зарегистрировано право бессоного пользования гражданкой Ивановой М.И.». Это сразу отпугивает 90% покупателей.

Чем это грозит собственникам?

1. Проблемы с продажей: «Квартира с хвостом»
Кто захочет покупать квартиру, из которой нельзя выселить постороннего человека? Наличие такого обременения приведет к:

• Снижению стоимости жилья на 20-40%, так как покупатели будут считать это большим риском.

• Резкому сужению круга покупателей. На такую квартиру согласятся разве что очень рисковые инвесторы за бесценок.

• Сорванным сделкам. Даже если вы найдете покупателя, банк может не одобрить ему ипотеку на такой объект.

2. Препятствия для кредита: Нужно разрешение «отказников»
Раньше для залога квартиры (например, в ипотеке или под кредит) требовалось согласие только супруга. Теперь добавилось новое требование.

Что изменилось:
Для оформления залога вам потребуется письменное согласие ВСЕХ, кто имеет право бессрочного проживания в вашей квартире.

Пример:
Петр Сергеевич хочет взять бизнес-кредит под залог своей приватизированной квартиры, где прописана его мать, отказавшаяся от приватизации. Раньше он мог сделать это самостоятельно. Теперь банк потребует нотариальное согласие его матери. Если она против или просто не хочет подписывать бумаги — кредит Петру Сергеевичу не одобрят.

Есть ли плюсы в этих изменениях?

Да, и они важны для безопасности всех участников рынка.

• Защита от мошенников. Теперь невозможно тайно продать или заложить квартиру, где живут пожилые родители или другие родственники, без их ведома.

Прозрачность сделок. Покупатель, проверяя выписку из ЕГРН, сразу видит все риски и принимает взвешенное решение.

Собственник предупрежден. Вы заранее знаете о потенциальной проблеме и можете решить ее до выхода на сделку, а не в суде после.

План действий для владельца квартиры

Что делать уже сейчас, чтобы избежать проблем в будущем?

1. Проверьте свою квартиру. Закажите расширенную выписку из ЕГРН и убедитесь, что в ней нет неожиданных обременений.

2. Составьте список. Выясните, кто из проживающих в свое время отказался от приватизации и имеет право бессрочного проживания.

3. Решите вопрос до продажи. Если такой человек есть, обсудите с ним его планы. Возможно, он согласится добровольно снять обременение (например, в обмен на денежную компенсацию или при переезде в другое жилье).

4. Консультируйтесь с юристом. Перед любой крупной сделкой с недвижимостью потратьтесь на консультацию специалиста. Он подскажет, как правильно оформить все согласия или оспорить обременение в суде, если это необходимо.

Новый закон не запрещает продавать или закладывать квартиры. Он заставляет действовать более осознанно и transparently. Те, кто подготовится заранее, проверит документы и урегулирует все вопросы с родственниками, смогут провести сделки без проблем. Остальных ждут затяжные суды, сорванные контракты и серьезные финансовые потери.